Wat ik niet snap: de huizenprijzen zijn nog steeds ontzettend veel hoger dan ze, zeg, tien jaar geleden waren. Waar gaat al dat geld heen, als niet naar opdrachten voor architecten?
this post was submitted on 31 Jul 2023
29 points (100.0% liked)
theNetherlands
1860 readers
9 users here now
Welkom op c/theNetherlands! Voor het delen van alles gerelateerd aan Nederland: nieuws, sport, humor, cultuur en vragen.
Welcome to c/theNetherlands! For sharing anything related to the Netherlands: news, sports, humor, culture and questions.
founded 1 year ago
MODERATORS
Woningbouw wordt gefinancierd door schuld. Nu de rente opeens veel hoger is, is het gewoon wat minder aantrekkelijk om te blijven bouwen, zeker als "gestegen bouwkosten en trage procedures bij gemeenten" (volgens het artikel dan) meespeelt.
En waar het geld naartoe gaat is waarschijnlijk vooral de prijs van het land. Als het voor projectontwikkelaars nu niet aantrekkelijk is om te bouwen gaan ze ook dat dure land even niet kopen.
Tenminste dat is mijn "leuningstoel" economisch inzicht.
Dat over schuld maakt sense, maar nog steeds zou het toch nog steeds ontzettend aantrekkelijk moeten zijn, in de zin dat je met de huizenprijzen nu toch veel makkelijker gestegen bouwkosten zou moeten kunnen compenseren in vergelijking met tien jaar geleden?
En de prijs van het land zou zich toch ook aan moeten passen aan de vraag naar huizen, die dus nog steeds erg hoog is? Dus ofwel, de huizenprijzen zijn nog prima hoog genoeg om het land mee te kopen, ofwel je zou verwachten dat de prijs van land daalt als projectontwikkelaars het anders inderdaad niet kopen?
Ik ben geen econoom dus neem mijn berichtjes met een grote korrel zout, maar volgens mij zijn over het algemeen eigenaren van kapitaal (in dit geval land) best geduldig met het omzetten van hun eigendom in cash. Dat het de ontwikkelaars even tegenzit zal voor de meeste landeigenaren niet een onmiddellijke impuls zijn om de prijzen te korten.
Als de ontwikkelaars hun winstmarge niet kunnen behalen, via zoiets als winst=verkoopprijs-(werk+materiaal+land+rente+enz), dan wordt er minder gebouwd. De werkelijkheid is vast wat anders maar het lijkt me vrij logisch.
De verkoop van bouwgrond is voor veel gemeenten een onontbeerlijke bron van inkomsten.
Doordat onder het bewind van Rutte veel taken van de landelijke overheid zijn afgestoten naar gemeenten (o.a. Wet Maatschappelijke Onrust, Jeugdzorg) zonder daarbij voor een sluitende financiering te zorgen, zien gemeenten zich nu genoodzaakt om op andere manieren de begroting rond te krijgen. Daarom willen ze bouwgrond graag tegen een goede prijs verkopen.
tl;dr: het is allemaal de schuld van Rutte (en Balkenende, voor hem).
Huizenprijzen hebben meer met vraag en aanbod te maken dan hoeveel geld er naar architecten gaat.
Dat architecten minder opdrachten krijgen betekent waarschijnlijk alleen maar dat woningen nóg duurder worden want het aanbod gaat (relatief aan de vraag) omlaag. Blijkbaar is het bouwen van huizen zo duur en moeilijk dat ondanks de enorme vraag naar woningen het het niet waard is om te doen.
Ja, maar mijn vraag is dus: waarom gaat het aanbod omlaag, als de vraag nog zo hoog is? Is het bouwen van huizen dan met een hoger percentage duurder geworden dan de huizen dat zelf zijn in de afgelopen tien jaar? En zo ja, wat is de oorzaak?
Dit is mijn niet onderbouwde aanname. Ik denk dat de huizen die voor een ontwikkelaar de moeite waard zijn, te duur zijn voor de mensen die nu nog geen huis hebben. Het is duurder geworden om te bouwen door strengere regels omtrent duurzaamheid. Alles op elektriciteit, super geïsoleerd en dan nog de prijsstijgingen van materialen en personeel.
Gemeenten zullen bezwaar hebben tegen alleen huizen bouwen met een hoger prijskaartje en zo valt er een gat in de markt. Daarnaast is het niet makkelijk om een woningbouwproject te starten. Om de huidige bewoners mee te krijgen voor een project valt niet mee. Het is voor hen ook voordelig als er weinig huizen in de buurt zijn want dan wordt hun huis meer waard.
Heb je recent wel eens een loodgieter of timmerman ingehuurd? Die mensen kosten stukken meer per uur dan 10 jaar terug. Daar komt nog eens bij dat alle materialen ook veel duurder zijn. Tel daar eens bij op dat met elk nieuw huis het aantal vierkante meter om op te bouwen (zeker in de grote steden) afneemt en dus duurder wordt.
Dat heb ik niet (en 10 jaar geleden ook niet) :) Maar I guess dat het wel sense maakt dat loodgieters en timmermannen een stuk meer zijn gaan verdienen, want we zullen niet een enorm groot blik aan nieuwe werklui hebben open kunnen trekken in die tien jaar. En ook een erg goed punt over dat grond alleen maar schaarser wordt; het laaghangende fruit is natuurlijk al steeds vaker geclaimd.
Waarom heb je zoveel architecten nodig? Een rijtjes huis is toch gewoon een rijtjes huis? Waarom kun je niet 10.000 exact dezelfde woningen uit de grond stampen in 25 verschillende steden? Daar heb je dan maar 1 keer een architect voor nodig, lijkt me. Ik ben geen architect, zoals je merkt, maar is dit nou zo simpel gedacht?
Dat is ongeveer wat we na de tweede wereldoorlog hebben gedaan. Er zijn verschillen in architecten, we denken vaak aan de man met een saab en een coltrui die ingewikkelde gebouwen ontwikkeld, maar even een woonwijkje uit de grond stampen gaat niet zo maar.
Ook al is het ontwerp van het huis redelijk standaard, de gehele logistiek van electra, water, riolering e.d. moet ook worden ontworpen, net zoals de uitleg van de straten.
Daar heb je hele saaie architectenbureaus voor die dat allemaal bedenken.