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"Eigenheimbesitzer sind im Alter vermögender als Mieter" – Lügen mit Statistik (gerd-kommer.de)
submitted 7 months ago by to c/finanzen@feddit.org
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[–] 5 points 7 months ago (2 children)

Ganz verstehe ich die Argumentation nicht ... ich zahle aktuell etwa gleich viel für meinen Kredit wie für eine ortsübliche Miete.

Ja klar hatte ich die im Artikel erwähnten Vorteile (finanzielle Unterstützung durch Eltern, Studium), aber allein der Fakt dass ich aktuell im Eigenheim lebe trägt zur Vermögensbildung bei.

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  • [–] [S] 5 points 7 months ago

    Ich nehme mal an, du hast einen durchschnittlichen Kredit mit Zinsen und Tilgung. Die Tilgung kannst du nicht mit der Miete vergleichen, sondern ist eher Altersvorsorge/Vermögensaufbau weil es eine Investition ist. Die Entsprechung beim Mieter wären ETF-Investitionen. Allerdings auch nicht die ganze Tilgung, denn ein Haus kostet ja Instandhaltung.

    Der Vergleich für Wohnkosten ohne Vermögensaufbau ist also: Miete ≟ Zinsen + Instandhaltung

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  • [+] 1 point 7 months ago* (last edited 7 months ago) (2 children)
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  • [–] 4 points 7 months ago (3 children)

    Aber was genau würde ich anlegen?

    • Kredit: 900€ (Tilgung + Zinsen)
    • Miete: 900€ (Kalt)
    • Differenz zum investieren: 0€

    Was in diesem Beispiel dem Mieter für ein Investment übrig bleibt:

    • Kosten für Instandhaltung
    • Kosten für Gebäudeversicherung
    • Kosten für den Erwerb (Grundsteuer, Makler, Notar)

    Und da kann ich mir kaum vorstellen, dass der Mieter am Ende besser aussteigt. Klar ist das nur ein Beispiel, gibt sicher Fälle wo die finanzielle Situation deutlich anders gelagert ist.

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  • [–] [S] 5 points 7 months ago* (2 children)

    Bei 900€ Kredit schätze ich jetzt mal grob eine Immobilie im Wert von 250.000€.

    Kosten für den Erwerb sind 5% (oder mehr). Bei 250k also mindestens 12,5k. Allerdings nur einmalig. Der Mieter spart sich das und steckt es stattdessen in einen ETF wo es Rendite bringt über die Jahre.

    Kosten für Instandhaltung sind ~2% pro Jahr. Bei der 250k Immobilie also 5k pro Jahr oder 416€ im Monat. Das muss der Eigentümer zurücklegen für Reparaturen und so. Der Mieter investiert das in seinen ETF.

    Also eher so:

    • Kredit: 900€ (Tilgung + Zins) + 416€ (Instandhaltung). Besitzt am Ende ein Immobilie schuldenfrei.
    • Miete: 900€ + 416€ mtl in ETF (mit 12.5k Startbonus). Besitzt am Ende viele ETF Anteile.

    Ich kann mir schon vorstellen, dass der Mieter hier besser rauskommt. Hängt aber natürlich auch stark davon ab wie sich der Wert von Immobilie bzw ETF entwickelt.

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  • [–] 4 points 7 months ago (1 child)

    Der Mieter hat, bei gleichem Einkommen und sonstigen Lebenshaltungskosten währendessen weniger Geld, denn die Miete bleibt eine (tendenziell eher wachsende) Fixkoste, während beim Käufer die Kreditzahlungen irgendwann aufhören und davor wahrscheinlich sogar sinken.

    Wenn beide das gleiche Einkommen und Lebenshaltungskosten haben, hat der Käufer am Monatsende noch das Geld zum Investieren übrig, mit dem der Mieter seinem Vermieter das Haus bezahlt.

    Des weiteren sind Wartungskosten für ein Haus ja nicht Monatlich fällig, d.h. kann der Käufer seine monatliche Wartungspauschale bis sie gebraucht wird in einem Invesment parken

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  • [+] 6 points 7 months ago* (last edited 7 months ago) (1 child)
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  • [–] 0 points 7 months ago* (last edited 7 months ago) (1 child)

    Ich verstehe diese Excelberechnungen irgendwie nicht. Da fehlen immerTeile, es wird immer bruchstückhaft ein Teilprozess berechnet.

    Ganzer kompletter Prozess: Eigentümer kauft Immobilie und vermietet diese. Kaufkosten und Instandhaltungskosten werden auf den Mieter umgeschlagen. Eine kleine Rendite von 1-2% im Jahr werden aufgeschlagen

    • Mieter bezahlt Miete inkl. Kreditkosten Eigentümer, NK, Instandhaltungskosten, Einmalkosten Erwerb und Rendite.

    Eigenheimbesitzer kaufen Immobilie und bewohnen diese selber. Kaufkosten und Instandhaltungskosten werden selbst getragen.

    • Der Selbstnutzer bezahlt Kreditkosten, NK, Instandhaltungskosten und Einmalkosten Erwerb.

    Unterm Strich bezahlt der Eigennutzer keine Rendite an einen anderen Eigentümer. Annahme: Größe der Wohnung/ Haus ist identisch. Rendite 1% über 25 Jahre = 28,2% und 2% = 64%.

    Einfache Frage: Wie kann man davon ausgehen, dass man günstiger fährt, wenn noch jemand mehr in der Wertschöpfungskette ist und die Hand aufhält?

    Der einzige Grund wäre, dieser Zwischenhändler bekommt Kapital günstiger als man selber UND gibt diesen Vorteil weiter.

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  • [+] 3 points 7 months ago* (last edited 7 months ago) (1 child)
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  • [–] 1 point 7 months ago

    Danke für den Rechner, hab ein paar Optionen durchgespielt. Schon 2 oder 3 Prozentpunkte hier und da können einen erheblichen Unterschied machen.

    Hat das Eigenheim 0% oder 3% Wertsteigerung? Die Differenz nach 25 Jahren ist ca. der ursprüngliche Wert der Immobilie. Und wie der verlinkte Kommentar schon sagt, nicht jede Immobilie wird im Wert steigen.

    Aber auch der finanzielle Erfolg des Mieters (bzw. des ETF) und die Kosten für die Miete (bzw Sparrate) sind natürlich relevant, auch hier wirken sich wenige Prozentpunkte sehr deutlich aus.

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  • [–] 2 points 7 months ago*

    Ja, genau um diese Beträge geht es ja.

    Immobilien verfallen ja. Also nicht im Wert, sondern in der Substanz. Darum musst du in die Instandhaltung investieren. Um so älter die Immobilie, desto mehr. Das was du in die Instandhaltung steckst, ist so gesehen die eigentliche Investition in deine Zukunft. Die Tilgungen sind die "Miete", die du zahlen musst, solange du den Kredit noch nicht abgezahlt hast.

    Was sich mehr lohnt kann ich nicht sagen. Allerdings solltest du nicht notwendigerweise davon ausgehen, dass die Instandhaltungskosten auf dem Level bleiben, bzw. kannst du schon mal ordentlich zurücklegen für ein neues Dach, eine neue Heizung usw.

    Mein Vater hat sein halbes Leben das Haus auf- und ausgebaut. Heute reicht seine Rente nicht mehr um es instand zu halten. Das bröselt vor sich hin. Wenn die Wärmepumpe endgültig ausfällt, die schon 15 Jahre über ihrer erwarteten Lebenszeit ist, dann wird's kalt. Da kenne ich noch zwei andere Fälle. Im Prinzip "verbraucht" er seine "Rücklage" Immobilie. Was ja vielleicht auch nicht schlimm ist.

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  • [–] 2 points 7 months ago* (last edited 7 months ago) (1 child)

    Das ist Mumpitz, weil es von rationalen Menschen ausgeht und die Psychologie ausblendet. So, wie eigentlich alle BWL‘ler mit ihren Excelbrechnungen.

    Man möge mir bitte einen Mieterhaushalt zeigen, der:

    • sehr sparsam lebt (wenig Restaurants, günstige Urlaube) und alles mögliche Geld in die ETF-Vermögensbildung steckt
    • bei einem ETF-Konto von 300.000&+ nicht anfängt „sich mal was zu leisten“, sondern weiter sparsam lebt bis 500.000 oder 600.000€
    • 300.000€ liquide in einem ETF-Konto hat und da nicht drangeht, sondern weiterspart

    Ausserdem bin ich mir nicht sicher, ob die umgekehrte Steigerung einberechnet wurde:

    • Hauskauf: Viel Belastung am Anfang und Kredit über die Jahre weniger
    • Miete: Wenig Belastung ständig und stetig steigende Mieten

    Diese Capex vs Cashflow Berechnungen bei mir auf der Arbeit gehen idR zugunsten des CAPEX aus.

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  • [+] 2 points 7 months ago* (last edited 7 months ago) (1 child)
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  • [–] 2 points 7 months ago*

    Na, es gibt diese Untersuchungen wie Hausbesitzer leben und konsumieren und wie Mieter. Der große Unterschied ist Restaurant und Urlaub. Vermutlich auch Auto.

    Der Sparzwang durch den Hauskredit sorgt dafür, das Eigenheimbesitzer wenig konsumieren und dieses Geld in Kapitalanlage investieren (Eigenheim). Mieter nicht. Das summiert sich über die Jahre auf erkleckliche Summen.

    Ich bekomme den Unterschied gerade hautnah mit bei einem Arbeitskollegen der sich ein EFH gekauft hat. Kreditkosten sind so hoch wie er an Miete zahlen würde, da hat er für kaufen votiert. Und vermutlich hat er Geld von seinen Eltern fürs Eigenkapital bekommen, denn vorher hat er eben nicht auf schmalem Fuss gelebt: 700€-Monat Leasing Schlitten.

    Ich so: Auto gebraucht gekauft für 13.000€. Der ist in 3 Jahren abbezahlt 700€ auf 3 Jahre mit Werkstatt und Sprit 25.000€. Danach macht der Wagen „Plus“. Er hat dann keinen mehr und Leasing geht von vorne los. (Gebrauchte Wagen kann man nicht leasen)

    Ich kann dann ab Jahr 4 ca 500€ (200€ für Sprit und Werkstatt) in den Hauskredit stecken. Er nicht.

    Wir hatten davor auch ein Leasingwagen. Es hat uns nur genervt, war ein Geldgrab und du konntest noch nicht mal in irgendeine Werkstatt, sondern musstest in bestimmte.

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